Elsevier (22-6-2008) schreef:Hoog spel rond Zuidas
Acht private financiers dreigen af te haken bij de financiering van megaproject in Amsterdam. Overheid is bereid tot concessies. Anders dreigt financiële ramp
De stellingen worden betrokken aan de Zuidas van Amsterdam. Het meest prestigieuze vastgoedontwikkelingsproject van Nederland dreigt een fata morgana van beton te worden, nu zes banken, Schiphol en ambtenarenpensioenfonds ABP hebben aangegeven weinig trek te hebben in de medefinanciering en ontwikkeling van het nieuwe stadsdeel in Amsterdam-Zuid. Het is een project waarbij de A10-Zuid (inclusief de railverbindingen) over een traject van 1.200 meter wordt overkoepeld, waarna daarop kantoorkolossen, woningen en winkels moeten verrijzen. Totale kosten van de overkapping: zo'n 2 miljard euro.
Private partijen, die begin 2008 door de gemeente Amsterdam en het Rijk werden uitgenodigd om in november van dit jaar een bod uit te brengen op 60 procent van de aandelen van de Zuidas Onderneming (ZAO), vinden het prospectus van ZAO niet interessant genoeg: te veel risico en te weinig winstkansen. Amsterdam en het Rijk, die elk 20 procent van de aandelen wensen, willen de mogelijke ontwikkelingswinst voor de acht private partijen maximaliseren. Die bedrijven willen 'niet via de media onderhandelen', maar anoniem wel hun onderhandelingspositie aangeven: 'Bij een veiling zullen de marktpartijen niet bieden. Ik denk wel dat ik namens alle acht partijen kan spreken,' stelt een van de gegadigden.
Blufpoker? De verantwoordelijke Amsterdamse wethouder ruimtelijke ordening, Maarten van Poelgeest (GroenLinks), laat zich in elk geval niet gek maken. De veiling gaat wat hem betreft hoe dan ook door. 'Als in november niemand biedt, zien we wel weer verder,' zegt hij laconiek. De uitspraken van anonieme marktpartijen noemt hij onderdeel van 'het onvermijdelijke onderhandelingsspel. De zaak zit niet op slot'. Van Poelgeest is even stellig als de marktpartijen die beweren dat het hele Zuidas-project op losse schroeven staat.
De huidige perikelen rond de Zuidas passen in een lange, polemische geschiedenis. De ontwikkeling van het gebied rond station Amsterdam-Zuid/WTC staat al sinds 1995 op de agenda van de gemeente Amsterdam. Aanvankelijk is een grootschalig plan voor de Zuidas tegen de zin van de gemeente. Onder Ed van Thijn (PvdA), burgemeester van 1990 tot 1994, wil Amsterdam al een financieel centrum van internationale allure creëren, maar dan aan de oevers van het IJ aan de noordzijde van het centrum. Van Thijn wil met zijn IJ-oeverplan, net als de Zuidas een publiek-privaat initiatief, vooral de binnenstad een nieuwe impuls geven. De Zuidas is naar de mening van de toenmalige burgemeester te ver van het centrum verwijderd om voor die impuls te zorgen. Bedrijven die er willen bouwen, krijgen vaak geen bouwvergunning.
De natuurlijke aantrekkingskracht van het gebied tussen het Olympisch stadion en de RAI - dicht bij Schiphol en Amsterdam, en ideaal gelegen in de Randstad - blijkt echter sterker dan de wil van Van Thijn en zijn wethouders. Ondanks tegenwerking van de ambtenaren vestigt ABN AMRO zijn hoofdkantoor aan de Zuidas. Medio jaren tachtig had het World Trade Center (WTC) zich er al gevestigd. ING, een van de initiatiefnemers van het kantorencentrum aan de IJ-oever, trekt zijn steun voor het project aan de IJ-oever in en zal later ook zijn hoofdkantoor in het zuiden van de stad vestigen.
In 1995, inmiddels is Schelto Patijn (PvdA) als burgemeester van Amsterdam aangetreden, besluit de gemeente vol in te zetten op de Zuidas. Eenjaar later, in 1996, liggen de plannen klaar zoals die eigenlijk nog steeds goeddeels actueel zijn: banken (op dat moment ABN AMRO, ING en FGH) willen aan de Zuidas samen met de gemeente 1 miljoen vierkante meter aan kantoren ontwikkelen, mits treinsporen, de snelweg en de tramlijnen onder de grond komen. Datzelfde jaar, er is dan al 350.000 vierkante meter kantoorruimte tot stand gekomen aan de Zuidas, beginnen de banken en de gemeente de onderhandelingen over de financiering. Onderhandelingen die nu ruim twaalf jaar hebben geduurd, zonder dat het einde in zicht is. In die jaren is alles nog koek en ei tussen de gemeente en het bedrijfsleven. Er wordt driftig gepland. Toch zal het door de omvang van de bureaucratische rompslomp tot 2001 duren voor de publiek-private samenwerking echt vorm krijgt. Dat jaar stellen ING en ABN AMRO in samenwerking met NS-Vastgoed voor om 900 miljoen euro te investeren in de Zuidas, uiteraard op voorwaarde dat de gemeente en het Rijk zich committeren aan het overkappingsplan.
De hoopvolle sfeer is van korte duur. Na 2001 is het crisis in Nederland. Banken zijn vooral bezig met het opschonen van de balans en het ontslaan van personeel. In 2003 volgt een nieuwe klap. Het Centraal Planbureau heeft de plannen van de gemeente en banken doorgerekend, en concludeert dat de Zuidas alleen winstgevend kan zijn voor de Nederlandse economie als er geen extra infrastructurele werken worden uitgevoerd. Gaat de overkapping door, dan gaat dit de belastingbetaler 850 miljoen tot 1 miljard euro kosten. Gemeente en banken gaan opnieuw om de tafel zitten. Mede dankzij de architectonische aanpassing om de treinsporen onder de grond niet naast elkaar maar onder elkaar te bouwen, wordt de begroting alsnog sluitend gemaakt. Vanaf zomer 2005 wordt de huidige veiling gepland.
Maar nu gaat het dus weer mis: de private partijen dreigen af te haken. Waarom? Onderzoekers van zakenbank Credit Suisse/ First Boston hebben het project op verzoek van minister van Financiën Wouter Bos (PvdA) nogmaals doorgelicht en komen tot de conclusie dat de mogelijke winsten voor de private partijen niet opwegen tegen de risico's - een conclusie die wethouder Van Poelgeest inmiddels heeft overgenomen. Voorzitter Elco Brinkman van Bouwend Nederland, tevens hoofdonderhandelaar tussen de banken, overheid en gemeente: 'Vooral door extra veiligheidseisen blijkt het project de afgelopen twee jaar enkele honderden miljoenen euro's duurder te zijn geworden.' Een van de beoogde private financiers zegt: 'Er is veel te optimistisch geraamd, zowel aan de kostenals aan de opbrengstenkant.' Dus wordt er opnieuw onderhandeld. Wethouder Van Poelgeest, die het project dolgraag ziet doorgaan, blijkt bereid concessies te doen. Hij erkent dat het risicoprofiel van het project 'hoger dan gebruikelijk' is, doordat de overheid altijd nieuwe eisen kan stellen.
'De recente beslissing van het Rijk over het viersporentraject van Schiphol naar Almere-Lelystad had een kostenverhogend effect. Wij vragen Verkeer & Waterstaat om een groter deel van de kosten van de infrastructuur voor zijn rekening te nemen. Dat is aantrekkelijk voor het ministerie, want dan houdt het de regie in handen.' Een andere concessie deed Van Poelgeest onlangs in een brief aan de private partijen.
Tijdens de veiling mogen ze combinaties vormen. 'Mits er concurrentie blijft bestaan,' benadrukt hij. Bij de private partijen is de brief van Van Poelgeest gematigd positief ontvangen. 'We zijn blij met de openingen die daarin worden geboden,' stelt een van de beoogde private partijen. 'Maar we zijn niet blij dat de veiling wordt doorgezet.'
'Overheid zal profiteren'
Elco Brinkman, ex-politicus, voorzitter van Bouwend Nederland, bestuursvoorzitter van het ABP én president-commissaris van de NV Zuidas in oprichting, is de man die de ontwikkeling van de Zuidas vaart moet geven. Als iemand het kan, is hij het wel: niemand heeft een uitgebreider netwerk bij de banken, in de bouwwereld en politiek. Zijn oplossing? 'Je kunt een deel van de kosten bij de mensen brengen.' Ofwel: de belastingbetalers. Nu nemen bedrijven de meeste kosten op zich. Brinkman ziet de overheid opdraaien voor de treinsporen en andere infrastructuur en de banken voor de ontwikkeling van het terrein. Maar betekent dat niet dat de kans op een strop voor de overheid snel stijgt? 'De Zuidas is geen Noord/Zuidlijn. Als er later winst wordt gemaakt, zal de overheid hier ook van profiteren.'